陈淮：房价问题和大中小城市结构失衡密切相关

"三线城市与沿海超大城市的发展差距在拉大，特别是地市级中心城市和县城与中心镇被忽略了，由此带来的包括房价问题，其实也和大中小城市结构的失衡密切相关。"

“我们需要重新认识城市文化，需要对城市再打量。我们的时间、资金、建设力量、基础设施的投入集中在沿海屈指可数的少数超大特大城市中，导致人流也过度向这些屈指可数的少数超大城市集聚和集中。而二三线城市与沿海超大城市的发展差距在拉大，特别是地市级中心城市和县城与中心镇被忽略了，由此带来的包括房价问题，其实也和大中小城市结构的失衡密切相关。”10月19日，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、博导陈淮在以“横盘、长效、探寻新增长极”为主题的第十四届中国地产金融年会上如此表示。

陈淮称，中国的城市化面对着以下几个主要的问题。

第一个是城市结构失衡。二三线城市与沿海超大城市的发展差距在拉大，特别是地市级中心城市和县城与中心镇被忽略了，由此带来的包括房价问题，其实也和大中小城市结构的失衡密切相关。

第二，城乡壁垒。我们的城市人口存在着严重的高估和严重的低估两个方面。

第三，城市基础设施的薄弱。我们的马路在过去几十年城市规划中有了很大的发展，但是基础设施、减防灾能力是很不匹配的。

第四，城市管理水平实在不敢恭维。坦率说有相当多城市管理措施政策是用村长的眼光来管理的。

他还指出，这些年有关于城市化、城镇化的四大真实谎言。第一，说中国的房子盖多了，城镇里头本来这20多年都是独生子女，将来年轻的男女结婚买套房，男方爹妈女方爹妈再留一套，还有上一辈，双方的爷爷奶奶姥姥姥爷各留一套，十年之后中国最便宜的就是房子，房价马上就要断崖式下跌了。第二个有趣的故事、真实的谎言是，谁跟你说中国的城市化是房地产化。第三个真实的谎言，浦东也曾经在长达的周期内被人称为鬼城。第四个真实的谎言，说美国的底特律一美元买一套别墅，中国遍地都是底特律，用不了几天就会出现大量的城市坍塌。到今天为止，连媒体这样的公共舆论对城市尚且还处于一个较低水平认识，这是我们很值得反思的地方。

以下为发言实录：

主持人：这十多年我主持了很多的地产高峰论坛，光地产年会就主持了十二届，在这种会上各位嘉宾都有。我印象最深、讲话最直接、观点最犀利、最受大家欢迎的有两位嘉宾，一位是刚刚发言的任总，还有一位就是即将发言的陈淮先生。陈主任以前是住建部政策研究中心主任，那时候他的发言也很犀利，但是有一些被断章取义的报道，所以后来有很多年陈主任就拒绝接受媒体的采访。既然我不能让你不断章取义，那我就不说了。所以，很多年我们听不到陈淮先生的观点，现在他在社科院研究生院城乡建设经济系担任博士生导师，我们非常想听到他的精彩观点。

他今天的标题我觉得好像跟任总有点对着干，任总的标题是“无法破解的难题——中国的城市化”。陈淮先生的标题是“新型城市化——中国的战略选择”。任总说无法破解的难题，其实无法破解就不用说了，挺难破解的，我们看看陈淮先生有什么破解之道。我们用热烈的掌声有请陈淮先生！

陈淮：任志强见我的第一句话是，我的时间不够用，我说没关系，我的时间匀给你。今天我们讲城镇化，中国的城镇化是值得大讲特讲的，在座这代人和你儿子那代人势必要完成对历史、对国家、对社会的一个伟大创举。是什么呢？就是把几千年大多数人住乡下的状态转变为大多数人住城里的状态，这个伟大的过程就叫做城市化、新型城镇化，这是势必要发生的。用十九大的话说，城市化、城镇化是圆每一个中国人走向美好生活之梦的必经之路。

我们想不想让中国成为世界最强大的国家？有一天中国老百姓过上美国人过的日子，个个都开私家车，用空调，住别墅。今天中国经济与社会发展不平衡的根本原因是城乡发展不平衡的问题。

我们是一个资源严重匮乏的国家，我们在“十五”计划末的时候，那时候我还在国务院发展研究中心工作，我们就知道进入21世纪之后我们会面对严重的资源困境瓶颈。所以在2000年党中央就发动了西部大开发，西部12省区拥有超过国土面积60%的崇山峻岭、大江大河。但仅仅三四年，我们就清楚无误的知道西部资源匮乏，有一些工业资源也远不能成为国民经济后备资源产出。解决所有这些难题，只有一副药管用，只有一条道能走，那就是积极稳妥地推进中国的城市化、城镇化。

刚才任总给我们讲了世界城市化史，也对我们国家的城市化历史过程有过一些回顾。中华民族今天确确实实经济取得了不小的成绩，但是我们对城市仍然是处于非常陌生和了解严重不充分的状态。

在历史上，中国的城和市这两个字搁在一块其实是个误会，中国历史上的城是贵族集聚区，是统治者占据的地方，是军事要塞。小孩画城市，先画一个城墙城门洞，北京城也是这么修的，攻城略地，有这个成语。而市场之市，交易、分工、资本、竞争，这些都远不可能在城市里面立足，城是对市极端排斥的。所以在中国的资本主义萌芽的老字号都是在前门外。

我们在最初的时候以为城市就是大工厂，东北的很多城市都是照着这个规模建的，很多三线建设的城市也是照着这个建的，就是把城市建成工厂，修一条铁路转用线，铁路西边的工厂，铁路东边的是工人新村，铁东区、铁西区。

我们从来没有像样地建设过城市，所以有了中国的城镇化严重落后于工业化这样一个历史成因。

可以这样说，改革开放40年来，我们今天取得的成就都和城市化战略的伟大成就密切相关，比如说深圳一座城市平地崛起，我们有了珠三角这样一个对外开放的窗口，有了国民经济增长新的带头地区，有了一个改革的试验区。

浦东开发带动了长江下游15座城市的发展，我们有了国民经济第二带动增长地区。但是我们很多今天遇到的包括房价问题、城乡二元结构问题、大中小城市失衡问题、留守妇女儿童等很多问题都和在城市化、城镇化过程中，在改革历程中的缺陷失误有着直接的关系。

刚才任总讲了东北，东北在改革开放之后80年代初中期时，有一个调整产业结构、调整所有制结构的良好契机。但是，不知道谁给出的主意，东北地区不能发展轻工业，当时营口的钢琴洗衣机、丹东的电视机，曾经一度辉煌的名牌，说我们得发挥优势。东北什么优势呢？第一是资源优势，第二是大国企优势。结果过去几年说东北GDP增长全国垫底，城市化曾经是全国最好的地方，居然是经济发展最缺乏动力的地区。

第二，90年代中后期有过农村工业化高潮，乡镇企业崛起。到90年代中期时，乡镇企业的产值占国民经济总量的三分之一，出口创税、国家税收总额超过三分之一。也不知道谁给出了个主意，定了个政策，叫离土不离乡，进厂不进城。农民兄弟你们搞工业挺好的，就在你们村里，千万别到城里来。让我们痛失了一次发展二三线、三四线城市、中小城镇的历史机会。

乡镇企业当时没有品牌、没有规模、没有技术研发能力，甚至对市场信息了解得极为薄弱。生产的牛仔裤一腿长一腿短，那也能卖，因为当时中国的市场处在卖方市场，处在短缺状态。

1998年亚洲金融危机爆发，中国的供求关系一夜之间逆转为买方市场，什么都卖不出去了，乡镇企业就此死光，几乎全部死光，除了燕京啤酒这样极少数的以外，基本都灰飞烟灭了。结果到世界金融危机的时候，我们不得不面对2500—3000万农民工被动返乡，他们经商务工只能奔北京、到上海、下广州、去深圳，一旦外向型经济遇阻，他们只好回到四川、贵州的深山老林，没有中间层次的城市可以承接，没有可以缓解的地方。这就是我们走过的城市化之路。今天我们还得往前走，中国的城市化不是走过了，走多了，而是仍然要继续走下去。

这些年在我们的媒体上，有关于城市化、城镇化的四大真实谎言。哪四个真实的谎言呢？第一，说中国的房子盖多了，城镇里头本来这20多年都是独生子女，将来年轻的男女结婚买套房，男方爹妈女方爹妈再留一套，还有上一辈，双方的爷爷奶奶姥姥姥爷各留一套，十年之后中国最便宜的就是房子，房价马上就要断崖式下跌了。我相信在座的我们这么多信息密集人士，人人都听过这个传说，因为这是主流媒体说了很多年的故事。至少一半人相信这样的说法，其实这种说法也就是赵本山小品里蒙一蒙范伟那种智商的人。

只要中国的城镇人口是增长，而且是快速增长，我们就一定需要建设更多的城市、更好的城市、更大的城市和更多、更好、更快地建房子。

第二个有趣的故事、真实的谎言是，今天新地产给我最初的策划案是让我讲城市化的下半场。很多媒体都问过类似的问题，咱们的城市化上半场基本上都是房地产化了，怎么避免下半场的房地产化。谁跟你说中国的城市化是房地产化？没有深圳和浦东开发，中国能有今天的国际竞争力吗？能有长三角、珠三角这两个城市群成为国民经济增长带头地区吗，我们能获得向市场经济改革转变的试验田吗？没有1.7亿农民工，2.4亿农村人口向城市的聚集和集中，我们能实现在过去几十年中的脱贫任务吗？可以这样说，从2003年到现在，农民人均纯收入的增长主要是靠经商务工的打工收入，而不是减免税费和农村直补。你从哪看出我们上半场是房地产化了？何况到今年为止，我们城市化中的老百姓住房建设并不都是温州炒房团买了，住进去的都是老百姓为主。改善住房条件的老百姓人群正在不断地扩大，分享财产性收入的人群正在不断地增加。

第三个真实的谎言，最近的是郑东新区被媒体诟病了多年，说是鬼城。当初说浦东新区是鬼城，浦东也曾经在长达的周期内被人称为鬼城，90年代初期，1991、1992年开始进行浦东开发，到2002年的时候上海市政府出台房地产调控政策，鼓励外地人到上海买房子，不像现在严格限制外地人购房，鼓励你们来，来一个买房就给户口。浙江人、江西人到上海买房子，你儿子可以参加高考，将来可以享受上海的社保待遇，那也没人买。又动员上海人买房退税，今年的个人所得税改革，到明年1月1号买房贷款的利息部分免个人所得税。上海人多精明啊，宁要浦西一张床，不要浦东一间房，奔走相告。今年说这话的人都在卫生间打自己的嘴。

第四个真实的谎言，说美国的底特律一美元买一套别墅，中国遍地都是底特律，用不了几天就会出现大量的城市坍塌。听起来的确有点耸人听闻，但我明确无误地告诉你，底特律是美国产业转型的成功案例，底特律曾被称为汽车之城，在21世纪到来的时候，美国采取了弃城保产业的这样一个转型战略。汽车业整个20世纪能够取胜主要靠两个诀窍，第一叫规模经济，规模越大，单车成本越低。第二是聚集效应，各个汽车企业聚集一块，分享研发信息和配套生产能力，各种好处。进入21世纪以后，聚集效应和规模经济不好使了，另外新的两条诞生了，第一条叫全球采购，经济全球化不需要就地配套。第二个本土化生产，所有汽车企业争先恐后加入到中国的市场中来，因为本土化生产才有可能获得消费者的真正认知和国际竞争以及规避关税壁垒。

到今天为止，连媒体这样的公共舆论对城市尚且还处于一个较低水平认识，这是我们很值得反思的地方。我一开始说我们的农村人口进城是一个伟大的历史变革，但我们也得看到，中国几千年历史文化是建立在农耕文明、小农经济、手工劳动、男耕女织、自给自足、日出而作、日落而息的什么体系上的。根深蒂固的人们对竞争、你强我弱，对契约、对价格、对规则、对企业充满着恐惧与憎恨心理。一家一户农业生产，你们家吃饺子，我们家吃窝头，我吃窝头并不是因为你吃饺子而导致的，和竞争没有关系，日出而作，日落而息，我不需要红灯停、绿灯走，。我们需要重新认识城市文化，需要对城市再打量。

今天中国的城市化面对着这样几个主要的问题，第一个是城市结构失衡。什么叫城市结构失衡呢？进入21世纪之后，北京要开奥运会，上海要开世博会，广州要开亚运会，我们的时间、资金、建设力量、基础设施的投入集中在沿海屈指可数的少数超大特大城市中，导致人流也过度向这些屈指可数的少数超大城市集聚和集中。而二三线城市与沿海超大城市的发展差距在拉大，特别是地市级中心城市和县城与中心镇被忽略了，由此带来的包括房价问题，其实也和大中小城市结构的失衡密切相关。

如果我们不能实现大中小城市协调发展，不能在21世纪第二个十年和第三个十年中，在一部分中部的省会城市，一部分地市级中心城市以及县城和中心镇有时间层次地加快发展，缩小和沿海大城市的问题，我们用限购、限贷等所有政策也不可能解决超大城市的房价问题。

第二，城乡壁垒。刚才任总说我们的城市化率用的是常住人口，你在北京居住半年以上，不管你有没有工作，有没有劳动收入，都算作城镇常住人口。实际上我们这个常住人口，我们的城市人口存在着严重的高估和严重的低估两个方面。

高估如刚才任总的数据中，至少17个百分点涉及2.4亿人他们远远没有真正在城市中稳定地定居落户下来，远远没有享受到正常的市民待遇、福利待遇、社保待遇，仍然和城和乡之间两极摆动。这叫城市化吗？我们的城镇化人在哪里，城乡分割，这是严重的高估。

严重的低估，刚才说的城镇常住人口实际上还不包括流动人口，北京的流动人口在2200万之外还有四五百万人，尽管张三没有在北京住半年，张三走了李四会来，北京的公共汽车、公共厕所，吃早点的人数不是2200万，是2200万+400万，实际上大城市都存在同样的问题。也就是说我们的城市人口还存在着严重低估的一个方面。

这些问题和刚才说的土地财政是连在一块的，土地制度、户籍制度等导致了我们城市化寸步难行，所以到今天为止，我们有城中村、小产权问题等一系列在住房制度和房地产市场中久拖未决的新难题。

第三，我们的城市基础设施的薄弱。我们可以这样说，地表建筑我们可以和美国、欧洲任何一个发达国家相媲美，一点不逊色，如果近期大家出国旅游会发现欧洲的旅馆又老又小又破，远不如北京、上海，或者我们省级城市或者地市级的旅馆气派。而且我们的马路在过去几十年城市规划中有了很大的发展，但是基础设施、减防灾能力是很不匹配的。实际上从2003年济南第一次到过去十多年中，每年都有大量的城市内涝，所以媒体流行一句话，叫到城里去看海，你说我们城市的脆弱性是不是表现无疑。

第四个问题，我们的城市管理水平实在不敢恭维。坦率说有相当多城市管理措施政策是用村长的眼光来管理的。某城市有180多个立交桥，我们很骄傲地跟老外设计师说，你看我们的立交桥一座桥跟一座桥不一样，不像美国人缺乏想象力，傻大粗的每个桥都长一个模样，还特简单，你看我们的桥有点像蝴蝶展翅，有的像蜻蜓点水，玉蜓桥坐上热气球在空中一看像蜻蜓点水，多有想象力，有多艺术造诣。结果被外国的建筑师大大嘲笑一番，说你知道咱们这个城市的立交桥是干什么用的吗？我们城市立交桥是用于城市立体交通体系的节点，是提高交通效率。提高效率一个最根本的法则是重复率越高，越简单，效率越高。每一个司机经过第一座桥右转弯怎么转，后面99座桥他都会了，你一个桥跟一个桥不一样，每个司机上桥都有一个重新学习的过程，一不小心过去了，再掉头回来。

这就是我们的城市建设理念和设施，这样的例子我们能举出一百个以上，时间关系，到此。谢谢大家！