顾云昌：各位嘉宾下午好，很高兴再一次来到博鳌论坛，18年了，好象少了一、二届都来了，这个论坛越办越好，越办越深入。今天讨论的是关于大湾区的事情。全国人民都知道，真正了解大湾区的，恐怕还不多。今天通过我对大湾区的理解，房地产与大湾区的关系说一些观点，供大家参考。

　　我的题目是中国城市未来发展之路，可能题目大了一点，我讲三个问题。

　　我们曾经提出小城镇的战略，现在不太可能，全世界都是贪大求洋，为什么这样？从全世界城市发展的轨迹来说，城市化的过程形成了城市，为什么我们住的地方叫做城市？因为，古时候形成城市的概念，劳动力开始有富余了，人们住在一起，为了安全，搞了城墙和护城河。人集聚的地方叫做城，人住在城市里面，没有农作物，不能耕地。吃什么，十字街头造就了十字市场。今天的产城融合就是市，城就是城市。城镇化的发展过程中，随着生产力的发展，农村人口向城市人口转移，1978年城市化率只有18%，现在达到了58%，40多年，提高了40%，原来是10亿人口，现在是13亿人口，城市化的进程，就是农民进城，最后达到70%-90%，完成了城市化率。城市化有三到四个阶段，1、农民进城，2、小城镇向大城镇集中。3、逆城市化，往郊外走。4、形成城市群。整个国家不同的发展状态，导致了城市化率是不同的。前两天我在河南，城市化率是50%，我到周口城镇化率是40%，广东的城市化率要比全国的平均水平高得多，长三角也是这样的。

　　新一届领导提出中国新型城镇化，人家是城市化，我们叫做城镇化，目的是往小城镇发展，刚开始不知道发展哪些小城镇，有的跑到大西北和大西南发展小城镇，实际上小城镇就在大城市边上发展。现在的城镇化存在哪些问题，城市人口的素质，居住质量没有很好的提高，环境没有很好的提高。这么多的人口当中，真正享受城市生活的只有41%，还有17%是农民工，中央提出城镇化的两大主要任务。1、提高城市居民的生活质量，提高城市居民的人口素质，这是第一个目标。2、农民工的市民化。我们已经明确了新型城市化的两大任务，我们发现逐步形成了城市群，刚才主持人讲到了。城市群的形成实际上是有几个发展阶段的。刚开始是单个的城市，比较松散，互相之间没有多少关系。工业化的前期，城市化的前期发展起来的。工业化的初级阶段，就出现了区域的城市，这是第二阶段。第三阶段是中后期，出现了城市圈里面，有次级的城市，重量级的城市，互相的关系密切，互相协调，就象长三角、珠三角和京津翼。后城市化过程中，形成了若干个有中心城市为主导，网络化，高级联动、协调发展的城市群。现在有长三角、珠三角、京津翼、长江中游以及成俞。城镇化过程中，是土地二元化，导致逆城市化过程中受阻，我们一下子跳跃了，地方通过各种办法将城乡土地整合在一起，现在提出了田园综合体的概念。到了今天，提出城市化的概念，甚至提出了湾区的概念。从全世界来说，城市化、城市群、湾区概念不同。全世界最大的城市群有哪些，例如北美五大湖区，美国大西洋城市群、英伦城市群、欧洲西部城市群，日本城市群，中国是三大城市群。今天我们提出大湾区的概念，到目前为止，我们是第四大湾区。美国东部、西部两大湾区，伦敦湾区，东京湾湾区，我们是第四大湾区。主持人讲了湾区的内容，实际上是跟世界一流城市群对标。国家和企业发展投资的机会，也是国家或者是城市之间，开展国际竞争的重点区域。

　　大湾区的概念，三提出了"三性一化"，高度开放性、创新性、宜居性，"化"就是开放度。总理提出了六个方面的谋划，1、基础设施互联互通。2、成为全球创新基地。3、推进服务贸易自由化。4、培育利用共享产业链，高端产业链。5、打造金融核心圈。6、创建优质的生活圈。9+2城市完全的具备，内地的城市主要是高端制造业，遍布于珠三角。香港和澳门是国际金融，金融+制造业促进社会和谐发展重要的方面。大湾区在城市群是比较突出的，而且确实是湾区。粤港澳大湾区提出后，杭州和上海也提出湾区，杭州叫杭州大湾区地但是国务院没有认定。粤港澳大湾区是国务院提出的，希望成为世界第四大湾区，这是我们讲的第一个内容。

　　中国未来城市无非是两个方面，一个是再扩张，一个是更新。现在房地产出现了两股潮流，一个是城市更新，一个叫做特色小镇。我们就是两条路子，一个是往外扩张，一个是内部的更新，城市未来发展的主流方向应该是城市更新。也就是说，大湾区要发展，如何将城市更新工作做好，同时要发展田园综合体这样的内容。

　　城市发展过程中，要吸收世界城市发展的经验和教训，要走欧洲的发展道路，要紧凑和生态，美国不紧凑是浪费能源的，美国的能耗是多少，如果按照美国的方式，全世界的能源是不够的。欧洲城市形成的时代是马车时代，美国城市的形成已经进入了汽车时代。马车时代是紧凑的，汽车时代拉开了速度，区别很大，也造成了土地资源的浪费和能源资源的消耗。我国城市发展战略中，非常重要的一点，就是紧凑。对于我国来说，城市可持续发展，两大目标，"紧凑高效"和"绿色生态"。如何对比城市是否紧凑和高效，可以用单位面积的GDP表达，可以用人均建设用地来描述。单位的GDP我们跟发达国家的有很大的差距。单位GDP现在最高的还是深圳，9.76亿元/平方公里，上海是4.22亿元，广州是2.64亿元/平方公里，北京是十名以外，这方面的差距很大。如果从人均用地来说，中国的城市人均建设用地大概是130平方米，我们奋斗到2020年希望能够达到100平方米，减少人均的建设用地。欧洲发达国家都是在80平方米左右，香港人均建设用地大概只有30平方米，占地面积很大，产出并不高，真正做到紧凑，如何体现出来。也可以从单位平方米住多说人来谋划，更重要的是，提高GDP的经济质量，就是GDP的密度。

　　我们要将人均的建设用地压缩，通过我们的努力，通过产业结构的调整，提高单位GDP的数量。在这种情况下，我们就提出了城市更新的问题。前段时间我提出了房地产有两大风口：城市更新和特色小镇。特色小镇在浙江做的比较好，在原来镇的基础上，增加特色和产业密度，改造人居环境，从而形成了特色小镇。大量的特色小镇就是圈地，这与原来的想法有很大的差距。

　　城市更新应该有三大目标：1、节约利用土地，最宝贵的资源，最值钱的就是土地。土地是财富之母。将土地资源利用好，中国人均土地资源少，建设用地比发达国家多，说明城市更新任务就要节约土地，将土地资源优化配置，发挥它更大的能量。2、产业升级，通过城市更新改变产业结构。把高效产业，低效率的产业清除出去，通过产业结构的调整，提高湾区城市群的经济质量，产业更新、转型改造。3、环境质量。大湾区宜居的生活圈，把"绿"引进来，清洁能源的产业引进来。现在一提大城市就是拥堵和污染，城市更新的任务很清楚，摆在我们的面前。产业结构的调整，生活环境的改善。城市更新也好，大湾区9+2城市如何做，是否应该这样考虑。

　　城市的发展离不开房地产，有一首歌可以表达中国的房地产，二十年、三十年对于房地产的看法是什么，这首歌就是《让人欢喜让人忧》，欢喜的是房地产的发展，今年是房改20年，改革开放40年。1、房地产给老百姓的居住水平有极大的提高，2、城市面貌翻天覆地的改变。3、对经济的支撑作用非常的明显，讲到房地产大家认为房价上涨过快。未来城市发展过程中，如何发挥好房地产的作用。我提出城市经济当中的房市和楼市，我从事房地产研究快40年了。我觉得房地产分为两大板块，房地产经济由住房经济板块和楼宇经济构成。我们的市场一个是房市，一个是楼宇市场。政府调控的是房市，讨论了房地产，讨论来讨论区都是房市，讨论的是住房经济。实际上，还有很大的板块就是楼宇经济。传统的说，商业地产、写字楼、商场、酒店是传统的楼宇经济的第一板块。第二个板块就是新兴产业的板块，新兴产业的载体，产业园区，科创空间，物流都是新兴产业的载体。第三个板块就是美好生活的载体。老百姓的美好生活在文化、教育方面，休闲度假方面有旅游地产，健康方面有养老地产，形成了美好生活的载体，而且都是运营的。三种方面的载体，构成了楼宇经济，与住房的区别是，房屋是用来住的，楼宇是用来投资的，始终没有调整楼宇经济，完全是市场化的。调控的都是住房经济，我们一讲房地产的时候，将房地产归到住房经济了，面太窄了，随着新兴产业的起来，随着美好生活的打造，楼宇经济的力量越来越大。现在的投资当中，大概1/3是楼宇，实际上统计还是不够全面的，这主要包括写字楼和商场、宾馆的数据。

　　到目前为止，全国去库存不错，实际上是住宅去库存不错，楼宇库存没有去多少。到目前为止，统计局显示，当前5.6亿库存，其中2.8亿是楼宇经济。加上竣工房屋，经营不好的数据更多。如果房地产要去库存，重点是楼宇库存。住房还不够卖，本来限价不让炒作的，反而使房屋炒作起来。楼宇经济和板块，在湾区和城市群中，有多少楼宇的内容。我们要通过城市更新，让更多在楼宇方面进行产业结构的调整。我举一个例子，现在万达广场里面开始搞体育地产，搞成球场了。我上次去佛山，有一个楼盘，处于佛山和广州交叉的地方。大概有七、八栋高楼，这是农民集体搞起来的。房子要竣工了，结果发现边上不到2公里的地方，出现了万达广场。楼盘的业主心理就毛了，万达的品牌和运营招商能力比我们强很多了，开出来就会死掉了。因此要转型，有一家搞养老地产与他们合作，将中间两层搞成养老和检查身体的场所，还有两层搞成老年用品的展销。中国老年社会已经进入了，但是中国老年社会只有2300多种，全世界老年用品有5万多种，我们连零头都不到，将全世界老年用品引进来。这里就搞成了养老中心，另外一栋楼跟南方医院合作，南方医院出人，我出设备，大家共同的经营，两栋楼改成养老公寓，其他的是居家养老。改了以后，变成了颐、养、商结合，结果楼盘的销售，不是卖房子，而是卖床位。3000多个床位，半年就卖完了，刚开始一个床位是20多万，现在升值到30多万。床位卖光了以后，有的人买了10个床位，我只用1、2个，其他的就进行出租。为什么这个楼盘这么好，位置就在市里面。其他的养老地产是在城市外面，结果造成好山好水好无聊，老年人在哪里干什么，孤苦伶仃，看风景有什么意思，孙子孙女来不了。女儿儿子煲汤过来还是热的，这说明，我们需要大量养老产业的物业，大量体育地产的物业，旅游地产的物业，我们怎么做，既要向外扩张，又要内部看。我们许多房子是空置的，或者是定位不对，政府让我盖商场我就盖，写字楼也不对，现在将资源充分的利用，这是城市更新的作用。大湾区下，我们一定要围绕美好生活和新兴产业搞，因此发展楼宇经济是房地产、城市改造和湾区的重点。房地产经济，实际上是新旧动能的转换。老动能是住宅，新的动能是楼宇经济为主导。两者之间都要提质增效，房地产依然是国家的重要支柱，什么时候都离不开的。

　　为什么叫做"生龙活狮"？我认为住房经济的运动轨迹，就象一条巨龙在舞动，这条巨龙是人造的，房地产的周期大概是三年，上行下行，一年半到两年上行，一年到两年的下行。就像民间的舞龙一样，人高马大的就是一线城市，脖子是二线城市，龙身是三四线城市，龙尾是五线城市。整个房地产就是巨龙，上上下下不断的舞动。每个城市取得的位置不同，舞动的幅度不同。龙头是高高低低，特别象深圳、上海、北京，广州还平稳一点。龙尾巴波动很小，跟着后面跑的。龙头起来了，龙尾巴还没有动，龙头撬起来的时候，龙尾巴才动起来。2017年一线城市开始下行了，三、四线城市才起来，今年五线城市也起来了。现在一线城市又开始上行了，我们要掌握这个规律。我们的调控要掌握经济规律和周期性，但是我们的调控是慢半拍的，龙头开始下行，再强压一下，使得交易量下降一半。现在经济已经运行到底部，应该加油上来了。调控得当是好的，调控不得当适得其反，尤其是强行的手段，对整个市场并不是好事。我们要掌握这个规律，楼宇经济，养老地产、产业园区、商场、写字楼、"每个狮子"都不一样，斗艳越好，经济越活跃。我们在大湾区，既要生龙又要活狮，繁荣经济高速发展，"生龙活狮"稳定房市，防范风险。现在是既不能涨，又不能落，这是很尴尬的。如此下去的话，行政手段是不太好处理的，长效机制怎么建立，我参加了几次讨论，都是内部或者是课题研究。我们总是这么被动不行的，要掌握规律，怎么做。

　　新型城镇化，21世纪中国内需的最大发动机。这个话不是我说的，上世纪末美国的经济学家说的，21世纪两大亮点，第一美国为首的高科技产业的发展。第二，中国的城市化。这两件事情做好了，对于21世纪而言是最大的动力。城镇化做好了，大湾区起来了，城镇化发展到怎样的阶段，我们要认清楚。

　　大湾区，带动中国经济发展最重要的增长极。中国经济的动力是在哪里？在湾区和城市群，有人认为中小城市和各地是不一样的，湾区和周边的小城镇，按照一线城市的节奏发展，实际上是附在龙头边上的。而不是与边缘地区的小城镇一样，向价值高端迈进，具有国际的竞争力，就体现在湾区。

　　房地产：中国经济和社会发展的一项永恒实业。房地产不是虚拟经济，而是实实在在的实体经济，而且是实体经济的总装车间。不要认为房价上涨了，金融推动了，就说房地产怎么样了。这些结论对不对，供大家参考，谢谢大家。