著名经济学家贾康先生关于房地产形势的演讲

        2023年2月17日，政研智库学术研究中心邀请著名经济学家、华夏新供给经济学研究院院长贾康先生就《关于房地产发展的几点认识》做精彩演讲。以下为演讲内容。

        下面我先说一下从全局整体来看，中国房地产行业复苏的大趋势。我看这个大的趋势已经成为一个主基调，我们完全可以在这方面做出一个大概率的判断。在2021年的时候，从年初的三条红线开始，在管理部门那边作为政策调控的主要取向，实际上就形成了各个公共权力环节一起发力从严从紧防范风险，看起来政策取向都正确，在实践中却引出了“合成谬误”宏观负面效应这样一个结果。无可讳言，这和2021年年底中央经济工作会议所说我们面对的“三重压力”的成因有关，在解读中央经济工作会议精神的时候，中财办负责常务工作的韩文秀副主任就言简意赅直言不讳地指出了这种合成谬误——实际上是在纠偏。中央决策层在指导纠偏的实际生活中间，房地产业界是相当典型地在消除合成谬误。经济工作会议以后，一直到现在，对于房地产业界在政策上可说是“暖风频吹”，一直延续到前一段时间在金融方面有二十条等等这样一些文件，在具体指导帮助房地产业界进一步回暖。支持发展的政策文件下发，前一段时间又有细化规则：各个地方政府辖区，从统计数据上看三个月当地房地产成交均价是下降的，那么房地产市场里的首贷利率，就可以往下做调整，宽松的优惠的政策依据，已经细化为这样一种可操作的状态。

        在2023年，对房地产业界在政策暖风频吹中继续发展，还要看它的大背景。我国在去年11月以后，对于经济社会生活影响非常重大的防疫抗疫这方面的政策，大家都知道有了重要的优化调整，而在这以后，也就是两个月左右的时间（在具体的各个地方一般都不到两个月），全国陆陆续续有先有后经过实际上疫情防控从原来的严防死守、隔离封禁等特别极端的从严控制转为放开的变化之后，度过了疫情带来的高压力期，现在看得很清楚，到了今年春节长假的时候，总体的发展态势就是经济回暖，景气回升，消费在很多地方表现为所谓“报复性反弹”，这个反弹之后它的延续性，现在看得出来也比较明显，复工复产将会更顺利。我估计在今年的1月以后，我们的经济指标会进一步通过春节长假的景气回升延续到2月、3月，使整个一季度最后报出来的指标比较好看，而二季度就更值得期待了。为什么呢？去年的二季度由于特殊原因，我国的经济增速只有0.4%，而今年大概率二季度同比会表现得指标非常漂亮。这样一来，上半年总体的经济回暖是加速的，二季度的指标上会进一步振作市场上的信心，而如能提升信心改善预期，那么就给我们下半年三四季度乘势把中国经济景气水平继续往上推升、把我们2023年经济社会发展的新局面进一步打开，提供了非常好的客观条件。

主观方面，我认为中央经济工作会议、政治局会议，到了今年两会，给出的基调，一定会坚持经济建设为中心的基本路线，鼓励抓发展是硬道理，在人事安排继二十大而于今年年初各地的两会和今年全国两会之后完全到位的情况之下，后面的工作中间最主要的倾向，就得出政绩——企业界的朋友们当然就得注意这样一个大背景。我们国人过去古老智慧特别强调的在一个行业、一个领域做自己的事情的时候，首先要“取势”看大势，乘势而上，所以我说今年中国经济社会在总体乘势而上这个有极大概率的情况之下，我们要特别注意“机遇偏爱有准备的人”。房地产市场在已经形成的一波一波的冷热替换的过程中间，早已形成了“冰火两重天”的结构特征。在我所说的今年整个经济形势要打开新局面、景气回升的大趋势和主基调之下，我认为在中国总体而言，将会是房地产业界“火”的一边率先回暖——其实在一些一线城市已经看得很清楚，这样一种主导的复苏为特征的局面，将会在全局成为主基调。我们也不排除有些地方还会有困难，“冰”的一边比如鹤岗，最极端的是正式宣布财政重组，但是请大家注意，网上已经有信息披露，鹤岗现在看来它的最冰冷期已经过去了。有的人误打误撞在鹤岗那边看到那么便宜可以买套房子，他反正也有闲钱就买了一套，而后他忽然发现可以当房地产市场信息方面进一步给各个方面提供买卖交易机会的一个服务者，结果很快地他就发展出自己的业务来了。这个事情也值得朋友们加以关注。中国发展的机会，在我们实际生活中应去与时俱进地注意把握好它。

接着第二个层次我想说我前面提到的冰火两重天的框架不会很快改变，各个具体城市、各个具体的地方政府辖区之内，一定要具体地做考察分析，做专门的讨论，不可能用一个解决方案一套——我们市场上创业创新的各位朋友拿着一个简单的公式化的套路用上去，我们的创业创新就发展了，没那么简单。我们如果从结构上来看，人们已经在注重所谓新一线的概念。过去“一线”是清楚的，现在的“新一线”，人们首先想到的是杭州。二线、三线的概念在逻辑上跟这也有点儿像，就是得有“新二线、新三线”，这样一种机会的展示，在某些地方先冒头，即一线上杭州起来了，二线、三线同样也有起来的，这应该是中国经济社会成长性体现的过程中，合乎我们经济学研究者非常关注的中国长期潜力，从中期到长期这个潜力空间的打开。我们继续使城镇化的红利得到释放，相关的重要概念就是这个新一线、新二线、新三线。我觉得是不是可以把它概括成一个概念，就是“有新兴市场发展机会的中心区域”。我们中国的这些中心区域，首先在“建成区”的概念上，全中国总计将近700个建制化的大中小城镇里面，发展机会仍是主要方面。在某些“冰”的一边，还要逐渐恢复，还要经过阵痛，而新兴的中心区域他们发展的机会，即新一线，新二线，新三线，实际上蕴含着的，就是我们特别关注的应首先考虑的市场机遇，理财机会。三线以下的市县镇，还有农村地区的市场，一般人把它称为“下沉市场”，根据我所知，快手是比较早在下沉市场层面上取得了我们创业创新骄人业绩的。我过去了解得不够，自己这一段听到不少朋友说到相关信息，我也在努力领会。用现代信息技术，以短视频等这种很多年轻人特别愿意接受的方式，沟通信息，迅速地使供需在这个过程中就对接了。我们的“快手理想家”，主要在快手房地产方面做服务，来连接供需，来推进人们对美好生活的愿望能够得到实现的各种具体机会的落实。显然，这也是要在我们快手已经有过去对下沉市场开拓的基础之上，面对全局的发展，进一步结合中央强调的乡村振兴，城乡一体化，还有推进整个经济的回暖，抓住机遇，我认为这是我们应该看到的今年的主导方面。

        贾康，第十一届、十二届全国政协委员、现任全国政协参政议政人才库特聘专家，华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。是北京、上海、福建、安徽、甘肃、广西、西藏等地方政府特聘专家、顾问或咨询委员，北京大学、中国人民大学、国家行政学院、南开大学、武汉大学、厦门大学等多所高校特聘教授。1988年曾入选亨氏基金项目，到美国匹兹堡大学做访问学者一年。1995年享受国务院政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高层次学术带头人。多次受党和国家领导同志之邀座谈经济工作。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”、“十三五”规划专家委员会委员、国家发改委PPP专家库专家委员会成员。2013年，主编《新供给：经济学理论的中国创新》，发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”（任首任院长、首任秘书长，第二届理事会期间任首席经济学家），2015年-2016年与苏京春合著出版《新供给经济学》、《供给侧改革：新供给简明读本》以及《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”（获评中国图书评论学会和央视的“2016年度中国好书”）》，2016年出版的《供给侧改革十讲》被中组部、新闻出版广电总局和国家图书馆评为全国精品教材。2017年后又撰写出版《供给侧结构性改革理论模型与实践路径》、《供给侧改革主线上的未来财税》、《财政学通论》等多部专著。根据《中国社会科学评估》公布的2006～2015年我国哲学科学6268种学术期刊700余万篇文献的大统计分析，贾康先生的发文量（398篇），总被引频次（4231次）和总下载频次（204115次）均列第一位，综合指数3429，遥居第一，是经济学核心作者中的代表性学者。

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